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不僅如此，南京租房新政還規定出讓面積超過5萬平方米的部分新增住宅用地出讓時，將配建5%保障性住房（含租賃性住房）納入出讓合同條款，建成後與出讓用地競價達到最高限價後競建的保障性住房（含租賃性住房）一並無償移交給政府指定部門或機構。統計顯示，2017年內南京市已經成交瞭16幅達到最高限價後競建保障房（含租賃房）的住宅地塊，配建保障房面積已達23.54萬平方米。未來南京新建的大量保障房租賃房將分散到這些商品房出讓地塊中。此外近一年多時間南京還出讓瞭23幅規定配建人才房地塊，占到宅地出讓數量的近一半，范圍涵蓋江北新區、江寧、城北燕子磯、城南軟件谷、城東湯山等各大熱點區域。需建設的人才房規模已達到10萬平方米以上。2017年8月南京市還發佈瞭關於出讓地塊競爭保障性住房操作管理規則（試行），明確規定保障性住房及其配套設施與所在地塊商品住宅統一規劃設計、同步建設、同步驗收，停車配建等公共配套共享，建設和裝修標準同所在地塊商品住宅一致。
2017南京出讓配建保障房和人才房地塊一覽
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值得關註的是，面對新時期房地產行業轉型發展的機遇，大批品牌企業已經走在砥礪前行的路上，走在創新轉型的前列，截至目前，已經有來自全國和南京本土的十多傢房企正在佈局租賃市場“藍海”，已經有二十多傢房企投身到南京保障性住房的建設，此外還有近二十傢房企從事著人才公寓等的建設。有消息顯示，目前全國排名前30位的開發商中，已有六成以上選擇進軍長租公寓市場。這其中，包括萬科、保利、龍湖、旭輝等多傢已經入駐南京市場的房企，以及朗詩、銀城等本土房企，均已涉足長租項目的經營與開發，包括萬科泊寓、龍湖冠寓、朗詩寓、銀城千萬間、旭輝領寓等大批長租公寓品牌已入駐南京。
南京網上房地產租賃平臺主頁
一系列新“操作”前所未有
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2017年12月召開的南京市政府常務會議提出，2018年南京將把開展住房租賃試點擺上突出位置來抓，盡快建成一批租賃住房，真正達到引導預期、調控市場的效果。與此同時抓緊研究制定建設租賃住房的供地政策，有效保障住房租賃試點工作推進。優化租賃住房用地供應計劃，優先安排、優先出讓。加快首批租賃房出讓地塊的規劃審核，而僅僅過瞭數天後，2018年的南京土地網掛01號公告就一口氣推出瞭5幅住宅性質的租賃住房用地。分佈於棲霞燕子磯、江寧高新園、麒麟科創園、江北新區等成熟板塊，均為產城融合發展、配套設施完善、租賃需求較大的區域，有利於更好地滿足新就業人群、創新創業人才等基本居住需求，出讓面積達到16.79公頃，預計未來可建設租賃住房38.52萬平方米。
值得註意的是，2017年底出讓的首幅自持租賃地塊已規定競買企業必須是南京市住房租賃試點企業名單中的企業，與此同時南京租房新政也明確，未來將加大對從事租賃住房建設的房地產開發企業的金融和信貸支持。支持符合條件的規模化住房租賃企業拓寬融資渠道。業內普遍預計，接下來與住房租賃市場相關的一系列新政策、新措施和新利好還將陸續落地，南京樓市也將由此轉向租售並舉的全新格局，倒逼房企轉型發展。
品牌房企已走在前列
在房地產市場進入優勝劣汰階段時，企業對規模的追求更甚。規模不僅意味著市場占有率，而且有利於企業估值的提升。然而在經歷近20年的高速發展之後，眼下房地產行業已經進入白銀時代，單一的住宅開發已經不能適應市場需求的變化和房企進一步拓展佈局的需要，同時也制約瞭房地產行業的轉型。土地成本、融資成本和品質化提升已經讓房企資金鏈備受重壓，依靠快速滾動開發、買地賣房實現盈利的模式面臨嚴峻考驗。
最近一年來，南京已出讓瞭60多幅達到最高限價，需要現房銷售的住宅地塊，不僅如此，從2017年開始，對於住宅產業化的要求也越來越高，近一年已累計出讓30多幅要求采用裝配式建築住宅地塊，裝配式建築面積的覆蓋比例普遍達到100%，建築單體預制率普遍不低於30%，另外從2017年下半年開始，南京市已陸續出讓瞭18幅要求成品住房交付的地塊，成品房比例普遍達到100%。南京市還出臺瞭《關於進一步推進裝配式建築發展的實施意見》，明確瞭2017年新開工建設裝配式建築項目總面積達到300萬平方米以上、裝配式建築占新建建築的比例達到15%以上、到2020年全市裝配式建築占新建建築的比例達到30%以上。住宅成品房交付要達50%以上。新出讓的很多地塊既要現房銷售，又要采用裝配式建築，甚至還需要成品房交付，再加上人才房、保障房建設等等，樓盤的開發成本正在逐步抬升。業內不完全統計顯示，去年至今出讓的100多幅住宅地塊中，迄今為止已經有40多幅地塊出現瞭股權合作與聯合開發，聯合開發同一地塊的房企數量由原先的兩三傢發展到5-6傢甚至8傢。迄今為止在南京土地儲備數量最多的房企如保利、新城、招商等等，其半數以上的儲備項目已經是合作開發。
業內普遍認為，對於開發企業而言，延續過去固有的開發模式，已無法再享受市場發展和政策帶來的紅利，如果將2002年到2016年這段時期房地產市場化改革特征歸納為“房產市場化，土地招拍掛，金融杠桿化”，那麼2017年以後的房地產發展方向就應該是“房住不炒，租購並舉，多主體供給，多渠道保障”。未來的房地產，必將沿著高端有市場、中端有租賃、低端有保障的格局發展，而作為長三角的特大城市，南京未來還將迎來大量外來人口入住，無論是高端的商品住宅市場還是中端的租賃市場都蘊含著龐大的需求潛力。
2017下半年開始，南京先是推出競自持租賃面積的住宅地塊，此後又在年底掛牌出讓首幅位於仙林大學城純自持租賃公寓地塊，由本地國企以底價競得。此外南京市首批分散式長租公寓房源、首批房屋租賃試點企業目前都已正式出爐。未來南京還將陸續掛牌7000套長租公寓，房源覆蓋全市多個區域。個人信用達到一定標準還可實現零押金入住。住房租賃市場正以超乎想象的速度完善發展，一個租購並舉的新時代已經悄然拉開大幕。
2017：房地產長效機制“元年”開啟 2018：全行業轉型機遇已經來臨
2017年7月，住建部等九部委聯合發文，要求在人口凈流入的大中城市加快發展住房租賃市場，並選取瞭包括南京在內的12個城市開展首批住房租賃試點。8月，南京住房租賃試點方案正式出臺，多達23條新規，包含瞭實行租購並舉、培育和發展住房租賃市場、鼓勵支持規模化住房租賃企業、建立租賃交易服務監管平臺、試點商業用房改建為租賃住房、推出自持租賃住房用地等一系列全新舉措。
無論是土地市場還是新房市場，控房價、穩地價、增供應的調控導向，都在深入改變著市場預期和房企遊戲規則。而除瞭這些市場面因素之外，2017年南京房地產長效機制已經發力，租購並舉的住房制度正在構建，多主體供給的市場格局日益凸顯，出現瞭一系列前所未有的全新“操作”，對於南京房地產2018年以及未來的發展帶來的影響更為全面，也更為深遠。
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